162
#1
Xây nhà trọn gói là gì ? Xây nhà trọn gói bao gồm những gì ? Có nên xây nhà trọn gói hay không.
Xây nhà trọn gói là gì ? Xây nhà trọn gói bao gồm những gì ? Có nên Xây nhà trọn gói hay không ? đây là câu hỏi chắc nhiều người thắc mắc cần có câu trả lời chi tiết và đáng tin cậy nhất.
Hôm nay chúng tôi sẽ chia sẻ Xây nhà trọn gói là gì ? những vấn đề xung quanh nó để bạn đọc có được một câu trả lời thỏa đáng nhất.
I) Xây Nhà Trọn Gói Là Gì ?
Xây nhà trọn gói là một dịch vụ mà các công ty Xây dựng đưa ra để giúp cho chủ đầu tư không phải tốn nhiều thời gian, công sức, tiết kiệm được chi phí mà vẫn có một ngôi nhà đẹp, do mức độ cạnh tranh mà các công ty Xây dựng sẽ đưa ra một mức giá riêng.
Xây nhà trọn gói còn được gọi là chìa khóa trao tay, đây là dịch vụ đem lại nhiều nhiều lợi ích và là dịch vụ mà các chủ đầu tư khá ưa chuộng do tính tiện lợi của nó.
Thay vì phải tự tay lên kế hoạch sắp xếp hoàn toàn mọi công việc như tìm vật liệu, đơn giá, so sánh đơn giá, quy trình xây nhà, dự toán chi phí,… thì tất cả công việc trên sẽ được công ty xây dựng thực hiện gói gọn trong ba bước thiết kế, thi công và hoàn thiện, công việc của chủ đầu tư khi lựa chọn dịch vụ này là đưa ra ý tưởng và đợi đến khi hoàn thành nhà – chìa khóa trao tay.
Xây nhà trọn gói
II) Quy Trình Xây Nhà Trọn Gói ?
Bước 1: Lên lịch hẹn để tiếp nhận thông tin từ khách hàng.
– Sau khi khách hàng liên hệ, công ty sẽ đưa ra lịch hẹn để trao đổi, tiếp nhận thông tin của khách hàng.
Bước 2 : Khảo sát công trình xây nhà trọn gói.
– Bộ phận kinh doanh kết hợp với phòng thi công gặp gỡ và tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng, thu thập các tài liệu liên quan tới công trình, khảo sát công trình.
– Trao đổi sơ bộ và tư vấn cho khách hàng về dịch vụ thi công xây dựng.
Bước 3: Bóc tách khối lượng, lập dự toán báo giá với khách hàng.
– Phòng thi công bóc tách khối lượng công trình, lập dự toán thi công xây dựng công trình.
– Gửi báo giá đến khách hàng.
Bước 4: Thương thảo, ký kết hợp đồng xây dựng.
– Nếu khách hàng duyệt báo giá thì công ty sẽ soạn thảo hợp đồng, thương lượng các điều kiện cụ thể với khách hàng trong hợp đồng.
– Lãnh đạo phòng thi công của công ty sẽ trực tiếp ký kết hợp đồng với khách hàng.
Bước 5: Xin giấy phép xây dựng.
–Sau khi đã có thiết kế và ký hợp đồng, công ty tiến hành xin giấy phép xây dựng trước khi thi công.
Bước 6: Thực hiện hợp đồng.
– Chuẩn bị nhân lực, vật tư, máy thi công phục vụ cho công trình.
– Thực hiện thi công công trình theo các nội dung đã ký trong hợp đồng.
– Bố trí kỹ sư giám sát thi công xây dựng công trình, nghiệm thu các hạng mục theo quy định.
Bước 7: Nghiệm thu công trình, Thanh lý hợp đồng, Bảo hành công trình
– Làm hồ sơ hoàn công công trình. Biên bản nghiệm thu bàn giao công trình.
Bước 8: Thanh lý hợp đồng và bảo hành công trình
– Thanh lý hợp đồng theo các nội dung đã ký kết
– Thực hiện bảo hành công trình theo quy định.
Xem : Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói
III) Xây Nhà Trọn Gói Bao Gồm Những Gì ?
1. Miễn Phí Thiết Kế Và Xin Phép Xây Dựng.
A. Thiết Kế Kiến Trúc Ngoại Thất:
- Phối cảnh ngoại thất 3D
- Hồ sơ thiết kế kiến trúc
- Hồ sơ kết cấu
- Hồ sơ điện nước
B. Xin Phép Xây Dựng:
Để xin phép xây dựng việc đầu tiên cần biết các thông tin sau:
- Đất xin phép xây dựng phải là đất thổ cư, chính chủ.
- Các chứng chỉ quy hoạch xây dựng của khu đất.
- Mật độ xây dựng của lô đất.
- Những quy định lộ giới xây dựng theo quyết định 36/2015/QĐ
- Bản vẽ hiện trạng để xác định vị trí, tọa độ lô đất ( đối với sổ cũ trước năm 2013 )
- Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng theo đúng quy định pháp luật nghị định 64/2012
Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:
- Đơn xin cấp phép xây dựng theo mẫu của quận
- Bản sao y giấy tờ về quyền sử dụng đất có công chứng, bản sao y CMND của chủ hộ.
- Bản thiết kế sơ bộ được đóng dấu của công ty thiết kế và chữ kí của kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng trong công ty.
- Giấy phép kinh doanh của công ty thiết kế.
- Chứng chỉ hành nghề của kiến trúc sư chủ trì thiết kế.
- Cam kết công trình liền kề
- Cam kết phá dỡ công trình đối với nhà xây tạm
- Công văn 1/500, bản vẽ nhà mẫu 1/500 đối với nhà nằm trong khu quy hoạch, dự án.
2. Lập Bảng Dự Trù Chi Phí Xây Dựng:
- Đây là bước vô cùng quan trọng bởi làm sao để công trình đẹp và chất lượng trong khả năng tài chính của gia chủ là rất khó.
- Tốt nhất, chủ nhà nên đưa ra ngân sách hiện có để bên công ty xây nhà trọn gói tư vấn và đưa ra giải pháp nhằm hạn chế phát sinh.
- Công việc dự toán chi phí xây nhà sẽ gồm thi công phần thô, phần hoàn thiện với chi tiết các vật tư xây dựng, nhân công, thời gian xây dựng.
3. Công Việc Thực Hiện Phần Thô:
A. Báo giá phần thô Nhà Phố: năm 2022
- Nếu công trình có diện tích sàn trên 350m2 thì giá thi công phần thô là 2.900.000 đồng/m2.
- Nếu công trình có diện tích sàn từ 300 - 350m2 thì giá thi công phần thô là 3.000.000 đồng/m2.
- Nếu công trình có diện tích sàn từ 250 - 300m2 thì giá thi công phần thô là 3.100.000 đồng/m2.
- Nếu công trình có diện tích sàn dưới 200m2 thì giá thi công phần thô là 3.300.000 đồng/m2.
B. Công việc thực hiện phần thô.
- Đào hố móng, thi công phần móng, móng đơn hoặc móng băng ( đối với cọc ép bê tông, tre, khoăn nhồi, thì nhận thi công móng từ đầu cọc )
- Vệ sinh mặt bằng xây dựng, định vị tim cột, móng ( Có nhà thầu nhận cả phá dỡ công trình cũ có nhà thầu không nên cần làm rõ )
- Làm hệ thống che chắn, bảo vệ, chống rơi vãi vật liệu, giảm thiểu ảnh hưởng tới công trình lân cận
- Thi công BTCT sàn tầng hầm, vách hầm ( nếu có )
- Thi công BTCT móng, đà, kiềng
- Thi Công hầm tự hoại, hố ga, bể nước ngầm ( nếu có )
- Lắp đặt hệ thống nước thải trong khuôn viên xây dựng
- Thi công các tấm sàn, cột , đà , dầm, lanh tô, mái ( có đơn vị chỉ bao gồm công mái tôn, mái bê tông cốt thép, mái ngói hệ vi kèo, còn thi công mái bê tông dán ngói tính thêm chi phí – cần làm rõ )
- Đổ bê tông bản cầu thang theo thiết kế, xây bậc.
- Xây tô tường bao, vách ngăn chia phòng.
- Lắp đặt hệ thống ống bảo vệ dây điện âm, dây cáp mạng, truyền hình, dây điện thoại âm tường, hệ thống ống cấp thoát nước lạnh âm tường.
4. Công Việc Thực Hiện Phần Hoàn Thiện.
- Hoàn thiện toàn bộ phần trang trí công trình theo thiết kế.
- Chống thấm
- Lát gạch sàn , len chân tường, ốp lát gạch WC. Nhân công ốp gạch trang trí mặt tiền.
- Ốp lát đá granite cầu thang, bàn bếp
- Công tác làm trần trang trí. Lắp đặt cửa đi lại, của sổ các loại. ( cái này cần làm rõ, có nhà thầu có nhà thầu ko )
- Lắp đặt lan can cầu thang, lan can ban công. ( cái này cần làm rõ trong hợp đồng )
- Sơn nước toàn bộ ngôi nhà.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh ( Lavabo, bồn cầu và các phụ kiện )
- Lắp đặt hệ thống dây điện, internet âm tường.
- Lắp đặt hệ thống điện và đèn chiếu sáng ( công tắc, ổ cắm, bóng đèn, dây điện trên và trong la phông, dây điện âm tường )
- Dọn vệ sinh hàng ngày
- Vệ sinh công trình trước khi bàn giao.
- Bàn giao công trình.
( Nếu bạn áp dụng gói thi công phần thô + nhân công hoàn thiện: thì vật tư hoàn thiện do chủ nhà cung cấp )
5. Các Hạng Mục Không Bao Gồm:
Vì bên bán đã bao gồm cả dịch vụ lắp đặt nên không thuộc phạm vi công việc của nhà thầu thi công.
- Cung cấp, lắp đặt đèn chùm, đèn trang trí; Mạng LAN cho văn phòng; Hệ thống điện 3 pha; Hệ thống chống sét; Thi công tiểu cảnh; Cung cấp và lắp đặt Trang thiết bị nội thất.
- Đá granite ốp tường, ốp kệ các loại
- Công tác lắp đặt toàn bộ cửa sổ, cửa đi, lắp khóa cửa các loại;
- Công tác lắp đặt lan can, cầu thang sắt, khung nhôm kính, khung sắt , inox trang trí các loại; Aluminium, trang trí các loại;
- Công tác lắp đặt các thành phần bằng gỗ, sàn gỗ khác ( Tay vịn gỗ cầu thang, tủ bếp, quầy bar, ốp tường gỗ trang trí…)
- Máy điều hòa không khí, hệ thống nước nóng, hệ thống năng lượng mặt trời;
- Máy hút khói bếp, tủ treo tường bếp.
- Hệ thống bồn tắm, phòng xông hơi;
- Hệ thống trần thạch cao, trần các loại.
- Trang trí, lam gỗ ngăn phòng, đồ nội thất (tủ, giường, rèm…)
Chú ý: Giá gói thầu thi công đắt hay rẻ, tốt hay không tốt phụ thuộc vào chủng loại vật tư, khối lượng công việc hoàn thiện và cách tính diện tích xây dựng theo m2 của các nhà thầu như thế nào chứ không phải chỉ nhìn vào đơn giá/m2 mà đánh giá được.
Hiện nay với các gói thi công hoàn thiện thì chủ nhà chỉ việc về kê các đồ nội thất rời rồi ở mà thôi.
IV) Cách Tính Diện Tích Xây Dựng:
1. Móng:
- Móng đơn: không tính
- Móng cọc: 20% diện tích sàn trên móng ( chưa tính cọc ).
Móng cọc có đổ BT sàn trệt: 50%
- Móng băng: 20% diện tích sàn trên móng.
- Móng bè tính 50% diện tích sàn trên móng.
(Móng Băng, Móng Bè không đổ bê tông nền trệt: 50%
Móng Băng, Móng Bè có đổ bê tông nền trệt: 65%)
Móng, sân, tường rào thì chỉ tính theo đơn giá xây thô. Còn các diện tích khác nếu gói hoàn thiện thì tính theo đơn giá hoàn thiện.
Lưu ý:
- Nhiều nhà thầu tính diện tích xây dựng ko tính móng mà chỉ tính các sàn và mái. Trong trường hợp này sàn tầng 1 sẽ không được gia cố bằng BTCT, nếu bạn có gara trong nhà thì bắt buộc phải gia cố lúc này nhà thầu sẽ tính thêm phát sinh.
Nhà thầu cố tình không tư vấn để báo giá rẻ đi cho bạn mà thôi.
- Với nhà 3 tầng trở xuống nếu tầng 1 không gia cố bê tông cốt thép sàn thì diện tích móng + diện tích tầng trệt sẽ = 100% diện tích tầng trệt nếu gia cố bằng bê tông cốt thép.
- Với gia cố nền đất yếu bằng cọc tre thì só lượng cọc trên 1 m2 là 25 cọc/1 m2. Giá cọc + nhân công từ 20 - 25k/1 cọc
2. Tầng lửng:
- Diện tích sàn tầng lửng tính 100%
- Diện tích thông tầng:
+ < 8 m2 được tính 100% diện tích
+ > 8 m2 được tính 50% diện tích
3. Tầng trệt và các lầu tính 100% diện tích ( Tầng trệt chỉ được tính 100% khi được gia cố bằng bê tông cốt thép )
4. Sân vườn:
- Khu vực sân không móng tính 50% đơn giá xây thô.
- Có móng tính 70% đơn giá xây thô. Nếu diện tích lớn ( > 40 m2 ) thì sẽ tính khác.
5. Sân thượng:
- Có mái che tính 100% diện tích
- Không mái che: bằng btct tính 50% diện tích, lát gạch tính 60%.
- Sân thượng có dàn lam bê tông, sắt trang trí (dàn phẹc – pelgolas) tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
6. Mái:
- Mái BTCT: tính 50% diện tích.
- Mái ngói (bên dưới có làm trần giả) tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
- Mái ngói kèo sắt bên dưới ko có trần tính 70% diện tích mái tính theo mặt nghiêng.( Bao gồm toàn bộ hệ khung kèo và ngói lợp ).
- Mái BTCT dán ngói (Bao gồm hệ rito và ngói lợp) tính bằng 150% - 175% diện tích mặt sàn. Hay 100% diện tích mặt mái nghiêng.
- Mái ngói trần thạch cao tính 125% diện tích mặt sàn.
- Mái tole tính 30% diện tích theo mặt nghiêng mái ( bao gồm toàn bộ phần xà gồ sắt hộp và tole lợp )
VD: Tính S mái với thông số trên hình vẽ:
S mái = 2 x 2,82 x 20 = 112,8 m2.
Hay cách tính đơn giản nhất:
Lấy S sàn x hệ số nghiêng của mái, hệ số nghiêng thông thường dao động: 1,4 – 1,5.
VD: S mái = S sàn x 1,4 = 80 x 1,4 = 112 m2.
7. Tầng hầm:
Kí hiệu A chiều cao giữa đáy tầng hầm và bề mặt vỉa hè.
- 1 < A < 1,3 m: Tính 150% diện tích
- 1,3 < A < 1,7 m: Tính 170% diện tích
- 1,7 < A < 2 m: Tính 150% diện tích
- 2m < A: Tính 250% diện tích
- Đối với tầng hầm có diện tích < 80 m2. Hệ số trên + 20% diện tích.
VD: Tính Diện Tích Xây Dựng của một ngôi nhà: 5m x 20m , 2 tầng, mái bằng.
- Móng đơn: không tính.
- Sàn tầng trệt diện tích 100m2
- Sàn tầng 2 diện tích 100m2 ( chưa tính ban công )
- Mái Thái BTCT dán ngói 100m2 x 1,5 = 150 m2.
Vậy diện tích xây dựng là 350m2.
Đơn giá thi công trọn gói ở mức vật tư khá 5,5 triệu/m2
Tổng chi phí xây dựng = 350m2 x 5,5 triệu/m2 = 1,925 tỉ.
V) Đơn Giá Xây Nhà Trọn Gói Tham Khảo:
1. Nhà Phố:
- Đơn giá nhân công xây dựng nhà 3 tầng từ 1.4-1.7 triệu/m2
- Chi phí xây nhà 3 tầng phần thô + nhân công hoàn thiện dao động từ 3,2 – 3,5 triệu/m2
- Chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói (nhà ở thường)
Vật tư trung bình: 5.000.000 đồng/m2
Vật tư khá : 5.500.000 đồng/m2
Vật tư tốt: 6.000.000 đồng/m2
2. Biệt Thự:
- Chi phí xây nhà 3 tầng phần thô + nhân công hoàn thiện dao động từ 3,5 – 4,2 triệu/m2
- Tân Cổ Điển Kiểu Pháp: phong cách tân cổ điển có chi phí xây dựng là 5,5 – 7 triệu/m2.
- Cổ Điển: phong cách cổ điển có chi phí xây dựng là 7 – 10 triệu/m2.
- Biệt Thự Lâu Đài: >= 10tr/m2.
- Hiện Đại: phong cách hiện đại có đơn giá xây dựng là 5 – 6,5 triệu/m2
VI) Có Nên Xây Nhà Trọn Gói Hay Không ?
Ưu điểm của Xây nhà trọn gói:
- Tiết kiệm thời gian, công sức, còn tiền bạc thì chưa chắc.
Nhược điểm của Xây nhà trọn gói:
- Trao hoàn toàn số mệnh của ngôi nhà của bạn cho nhà thầu nên nhà thầu bạn chọn chất lượng như thế nào thì công trình của bạn có chất lượng như thế.
- Kiến trúc của ngôi nhà của các nhà thầu xây dựng sẽ gần như không có tỉ lệ kiến trúc, công năng sử dụng, tính khoa học trong bố trí không gian... sẽ không được tốt, và nhiều ý tưởng sáng tạo như các công ty chuyên về kiến trúc.
Họ luôn thiết kế theo phong cách đơn giản, dễ thi công hay khó phù hợp với năng lực thi công của họ mà thôi.
Nếu bạn thực sự là một người yêu thích những không gian sáng tạo, mang nhiều cảm xúc, sống trong không gian được tính toán khoa học, chan hòa cùng thiên nhiên thì ngôi nhà bạn nên được thiết kế bởi các Kiến Trúc Sư giàu kinh nghiệm và kiến thức.
Lời Khuyên khi xây nhà trọn gói:
Trọn gói cũng được nhưng lưu ý là:
1. Về mặt kết cấu và kiến trúc phải thật chi tiết, phải rõ từng quy cách một (qui cách nối thép, mác bê tông, mác gạch, hệ cửa, cao độ từng khu vực một.....).
2. Về chất lượng vật liệu: phải ghi rõ trong phụ lục HĐ về quy cách, nguồn gốc, mã số.... ví dụ gạch lát 60×60 cm của hãng X, mã hiệu 12345 loại 1, bê tông hãng Y đá 1x2 mác 400, cáp điện hãng Z, bồn cầu màu gì hãng K mã hiệu 6789....
3. Phạm vi công việc: ghi rõ trọn gói là đến đâu. Nhiều nhà thầu chày cối rằng tôi ko lắp lan can, tôi không lắp bếp và thiết bị vệ sinh.... Đừng để nhà thầu thỏa thuận phát sinh bằng miệng, phải có giấy tờ và chốt chi phí trước khi làm.
Cuối cùng là nên thuê giám sát, đừng ngại tốn kém khâu này. Giám sát giúp nhà thầu thi công đúng kỹ thuật và kiểm tra vật liệu đầu vào, kiểm tra khối lượng phát sinh (nếu có). Giám sát phải là người đáng tin để tránh trường hợp móc lối với nhà thầu.
Đọc Ngay: Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng
Xu hướng xây nhà hiện nay:Thuê các Công ty Kiến Trúc thiết kế để công trình đạt được yếu tố về kiến trúc tốt nhất.
Gọi các nhà thầu vào chào thầu theo gói Hoàn thiện phần thô + nhân công hoàn thiện. Mục đích để nhận được giá chào thầu tốt, và tìm ra công ty xây dựng chuyên nghiệp, uy tín, kinh nghiệm.
Còn phần hoàn thiện nhà (gạch,sơn nước,thiết bị vệ sinh,đèn....) mình trực tiếp đi mua cho thầu làm sẽ tiết kiệm rất nhiều, chủ động theo ý mình
Như bạn có thể thấy các dự án lớn về nhà ở cao cấp, resorts, khách sạn... của Vinhomes, dự án Phú Mỹ Hưng... đều thuê các Công ty, cá nhân Kiến Trúc Sư để thiết kế, như vậy mới tạo được cảnh quan, không gian sống tốt nhất.
Còn khi thi công họ sẽ đấu thầu để nhận được đơn giá xây dựng tốt, cũng như so sánh tìm ra nhà thầu tốt nhất. Sau đó họ sẽ mở thầu để tìm các đối tác thi công.
Tại sao lại chọn gói hoàn thiện phần thô + nhân công hoàn thiện:
- Khi công ty Kiến Trúc giám sát quyền tác giả, nếu nhà thầu sai phạm họ sẽ phải sửa chữa, đập bỏ...chứ không thể lái chủ đầu tư được. và mọi sai phạm nhà thầu hoàn toàn phải chịu trách nhiệm.
- Các phần hoàn thiện nhà (gạch, sơn nước, thiết bị vệ sinh, đèn, cửa....) mình trực tiếp đi mua cho thầu làm sẽ tiết kiệm rất nhiều, chủ động theo ý mình.
Xây nhà trọn gói là gì ? Xây nhà trọn gói bao gồm những gì ? Có nên Xây nhà trọn gói hay không ? đây là câu hỏi chắc nhiều người thắc mắc cần có câu trả lời chi tiết và đáng tin cậy nhất.
Hôm nay chúng tôi sẽ chia sẻ Xây nhà trọn gói là gì ? những vấn đề xung quanh nó để bạn đọc có được một câu trả lời thỏa đáng nhất.
I) Xây Nhà Trọn Gói Là Gì ?
Xây nhà trọn gói là một dịch vụ mà các công ty Xây dựng đưa ra để giúp cho chủ đầu tư không phải tốn nhiều thời gian, công sức, tiết kiệm được chi phí mà vẫn có một ngôi nhà đẹp, do mức độ cạnh tranh mà các công ty Xây dựng sẽ đưa ra một mức giá riêng.
Xây nhà trọn gói còn được gọi là chìa khóa trao tay, đây là dịch vụ đem lại nhiều nhiều lợi ích và là dịch vụ mà các chủ đầu tư khá ưa chuộng do tính tiện lợi của nó.
Thay vì phải tự tay lên kế hoạch sắp xếp hoàn toàn mọi công việc như tìm vật liệu, đơn giá, so sánh đơn giá, quy trình xây nhà, dự toán chi phí,… thì tất cả công việc trên sẽ được công ty xây dựng thực hiện gói gọn trong ba bước thiết kế, thi công và hoàn thiện, công việc của chủ đầu tư khi lựa chọn dịch vụ này là đưa ra ý tưởng và đợi đến khi hoàn thành nhà – chìa khóa trao tay.
Xây nhà trọn gói
II) Quy Trình Xây Nhà Trọn Gói ?
Bước 1: Lên lịch hẹn để tiếp nhận thông tin từ khách hàng.
– Sau khi khách hàng liên hệ, công ty sẽ đưa ra lịch hẹn để trao đổi, tiếp nhận thông tin của khách hàng.
Bước 2 : Khảo sát công trình xây nhà trọn gói.
– Bộ phận kinh doanh kết hợp với phòng thi công gặp gỡ và tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng, thu thập các tài liệu liên quan tới công trình, khảo sát công trình.
– Trao đổi sơ bộ và tư vấn cho khách hàng về dịch vụ thi công xây dựng.
Bước 3: Bóc tách khối lượng, lập dự toán báo giá với khách hàng.
– Phòng thi công bóc tách khối lượng công trình, lập dự toán thi công xây dựng công trình.
– Gửi báo giá đến khách hàng.
Bước 4: Thương thảo, ký kết hợp đồng xây dựng.
– Nếu khách hàng duyệt báo giá thì công ty sẽ soạn thảo hợp đồng, thương lượng các điều kiện cụ thể với khách hàng trong hợp đồng.
– Lãnh đạo phòng thi công của công ty sẽ trực tiếp ký kết hợp đồng với khách hàng.
Bước 5: Xin giấy phép xây dựng.
–Sau khi đã có thiết kế và ký hợp đồng, công ty tiến hành xin giấy phép xây dựng trước khi thi công.
Bước 6: Thực hiện hợp đồng.
– Chuẩn bị nhân lực, vật tư, máy thi công phục vụ cho công trình.
– Thực hiện thi công công trình theo các nội dung đã ký trong hợp đồng.
– Bố trí kỹ sư giám sát thi công xây dựng công trình, nghiệm thu các hạng mục theo quy định.
Bước 7: Nghiệm thu công trình, Thanh lý hợp đồng, Bảo hành công trình
– Làm hồ sơ hoàn công công trình. Biên bản nghiệm thu bàn giao công trình.
Bước 8: Thanh lý hợp đồng và bảo hành công trình
– Thanh lý hợp đồng theo các nội dung đã ký kết
– Thực hiện bảo hành công trình theo quy định.
Xem : Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói
III) Xây Nhà Trọn Gói Bao Gồm Những Gì ?
1. Miễn Phí Thiết Kế Và Xin Phép Xây Dựng.
A. Thiết Kế Kiến Trúc Ngoại Thất:
- Phối cảnh ngoại thất 3D
- Hồ sơ thiết kế kiến trúc
- Hồ sơ kết cấu
- Hồ sơ điện nước
B. Xin Phép Xây Dựng:
Để xin phép xây dựng việc đầu tiên cần biết các thông tin sau:
- Đất xin phép xây dựng phải là đất thổ cư, chính chủ.
- Các chứng chỉ quy hoạch xây dựng của khu đất.
- Mật độ xây dựng của lô đất.
- Những quy định lộ giới xây dựng theo quyết định 36/2015/QĐ
- Bản vẽ hiện trạng để xác định vị trí, tọa độ lô đất ( đối với sổ cũ trước năm 2013 )
- Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng theo đúng quy định pháp luật nghị định 64/2012
Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:
- Đơn xin cấp phép xây dựng theo mẫu của quận
- Bản sao y giấy tờ về quyền sử dụng đất có công chứng, bản sao y CMND của chủ hộ.
- Bản thiết kế sơ bộ được đóng dấu của công ty thiết kế và chữ kí của kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng trong công ty.
- Giấy phép kinh doanh của công ty thiết kế.
- Chứng chỉ hành nghề của kiến trúc sư chủ trì thiết kế.
- Cam kết công trình liền kề
- Cam kết phá dỡ công trình đối với nhà xây tạm
- Công văn 1/500, bản vẽ nhà mẫu 1/500 đối với nhà nằm trong khu quy hoạch, dự án.
2. Lập Bảng Dự Trù Chi Phí Xây Dựng:
- Đây là bước vô cùng quan trọng bởi làm sao để công trình đẹp và chất lượng trong khả năng tài chính của gia chủ là rất khó.
- Tốt nhất, chủ nhà nên đưa ra ngân sách hiện có để bên công ty xây nhà trọn gói tư vấn và đưa ra giải pháp nhằm hạn chế phát sinh.
- Công việc dự toán chi phí xây nhà sẽ gồm thi công phần thô, phần hoàn thiện với chi tiết các vật tư xây dựng, nhân công, thời gian xây dựng.
3. Công Việc Thực Hiện Phần Thô:
A. Báo giá phần thô Nhà Phố: năm 2022
- Nếu công trình có diện tích sàn trên 350m2 thì giá thi công phần thô là 2.900.000 đồng/m2.
- Nếu công trình có diện tích sàn từ 300 - 350m2 thì giá thi công phần thô là 3.000.000 đồng/m2.
- Nếu công trình có diện tích sàn từ 250 - 300m2 thì giá thi công phần thô là 3.100.000 đồng/m2.
- Nếu công trình có diện tích sàn dưới 200m2 thì giá thi công phần thô là 3.300.000 đồng/m2.
B. Công việc thực hiện phần thô.
- Đào hố móng, thi công phần móng, móng đơn hoặc móng băng ( đối với cọc ép bê tông, tre, khoăn nhồi, thì nhận thi công móng từ đầu cọc )
- Vệ sinh mặt bằng xây dựng, định vị tim cột, móng ( Có nhà thầu nhận cả phá dỡ công trình cũ có nhà thầu không nên cần làm rõ )
- Làm hệ thống che chắn, bảo vệ, chống rơi vãi vật liệu, giảm thiểu ảnh hưởng tới công trình lân cận
- Thi công BTCT sàn tầng hầm, vách hầm ( nếu có )
- Thi công BTCT móng, đà, kiềng
- Thi Công hầm tự hoại, hố ga, bể nước ngầm ( nếu có )
- Lắp đặt hệ thống nước thải trong khuôn viên xây dựng
- Thi công các tấm sàn, cột , đà , dầm, lanh tô, mái ( có đơn vị chỉ bao gồm công mái tôn, mái bê tông cốt thép, mái ngói hệ vi kèo, còn thi công mái bê tông dán ngói tính thêm chi phí – cần làm rõ )
- Đổ bê tông bản cầu thang theo thiết kế, xây bậc.
- Xây tô tường bao, vách ngăn chia phòng.
- Lắp đặt hệ thống ống bảo vệ dây điện âm, dây cáp mạng, truyền hình, dây điện thoại âm tường, hệ thống ống cấp thoát nước lạnh âm tường.
4. Công Việc Thực Hiện Phần Hoàn Thiện.
- Hoàn thiện toàn bộ phần trang trí công trình theo thiết kế.
- Chống thấm
- Lát gạch sàn , len chân tường, ốp lát gạch WC. Nhân công ốp gạch trang trí mặt tiền.
- Ốp lát đá granite cầu thang, bàn bếp
- Công tác làm trần trang trí. Lắp đặt cửa đi lại, của sổ các loại. ( cái này cần làm rõ, có nhà thầu có nhà thầu ko )
- Lắp đặt lan can cầu thang, lan can ban công. ( cái này cần làm rõ trong hợp đồng )
- Sơn nước toàn bộ ngôi nhà.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh ( Lavabo, bồn cầu và các phụ kiện )
- Lắp đặt hệ thống dây điện, internet âm tường.
- Lắp đặt hệ thống điện và đèn chiếu sáng ( công tắc, ổ cắm, bóng đèn, dây điện trên và trong la phông, dây điện âm tường )
- Dọn vệ sinh hàng ngày
- Vệ sinh công trình trước khi bàn giao.
- Bàn giao công trình.
( Nếu bạn áp dụng gói thi công phần thô + nhân công hoàn thiện: thì vật tư hoàn thiện do chủ nhà cung cấp )
5. Các Hạng Mục Không Bao Gồm:
Vì bên bán đã bao gồm cả dịch vụ lắp đặt nên không thuộc phạm vi công việc của nhà thầu thi công.
- Cung cấp, lắp đặt đèn chùm, đèn trang trí; Mạng LAN cho văn phòng; Hệ thống điện 3 pha; Hệ thống chống sét; Thi công tiểu cảnh; Cung cấp và lắp đặt Trang thiết bị nội thất.
- Đá granite ốp tường, ốp kệ các loại
- Công tác lắp đặt toàn bộ cửa sổ, cửa đi, lắp khóa cửa các loại;
- Công tác lắp đặt lan can, cầu thang sắt, khung nhôm kính, khung sắt , inox trang trí các loại; Aluminium, trang trí các loại;
- Công tác lắp đặt các thành phần bằng gỗ, sàn gỗ khác ( Tay vịn gỗ cầu thang, tủ bếp, quầy bar, ốp tường gỗ trang trí…)
- Máy điều hòa không khí, hệ thống nước nóng, hệ thống năng lượng mặt trời;
- Máy hút khói bếp, tủ treo tường bếp.
- Hệ thống bồn tắm, phòng xông hơi;
- Hệ thống trần thạch cao, trần các loại.
- Trang trí, lam gỗ ngăn phòng, đồ nội thất (tủ, giường, rèm…)
Chú ý: Giá gói thầu thi công đắt hay rẻ, tốt hay không tốt phụ thuộc vào chủng loại vật tư, khối lượng công việc hoàn thiện và cách tính diện tích xây dựng theo m2 của các nhà thầu như thế nào chứ không phải chỉ nhìn vào đơn giá/m2 mà đánh giá được.
Hiện nay với các gói thi công hoàn thiện thì chủ nhà chỉ việc về kê các đồ nội thất rời rồi ở mà thôi.
IV) Cách Tính Diện Tích Xây Dựng:
1. Móng:
- Móng đơn: không tính
- Móng cọc: 20% diện tích sàn trên móng ( chưa tính cọc ).
Móng cọc có đổ BT sàn trệt: 50%
- Móng băng: 20% diện tích sàn trên móng.
- Móng bè tính 50% diện tích sàn trên móng.
(Móng Băng, Móng Bè không đổ bê tông nền trệt: 50%
Móng Băng, Móng Bè có đổ bê tông nền trệt: 65%)
Móng, sân, tường rào thì chỉ tính theo đơn giá xây thô. Còn các diện tích khác nếu gói hoàn thiện thì tính theo đơn giá hoàn thiện.
Lưu ý:
- Nhiều nhà thầu tính diện tích xây dựng ko tính móng mà chỉ tính các sàn và mái. Trong trường hợp này sàn tầng 1 sẽ không được gia cố bằng BTCT, nếu bạn có gara trong nhà thì bắt buộc phải gia cố lúc này nhà thầu sẽ tính thêm phát sinh.
Nhà thầu cố tình không tư vấn để báo giá rẻ đi cho bạn mà thôi.
- Với nhà 3 tầng trở xuống nếu tầng 1 không gia cố bê tông cốt thép sàn thì diện tích móng + diện tích tầng trệt sẽ = 100% diện tích tầng trệt nếu gia cố bằng bê tông cốt thép.
- Với gia cố nền đất yếu bằng cọc tre thì só lượng cọc trên 1 m2 là 25 cọc/1 m2. Giá cọc + nhân công từ 20 - 25k/1 cọc
2. Tầng lửng:
- Diện tích sàn tầng lửng tính 100%
- Diện tích thông tầng:
+ < 8 m2 được tính 100% diện tích
+ > 8 m2 được tính 50% diện tích
3. Tầng trệt và các lầu tính 100% diện tích ( Tầng trệt chỉ được tính 100% khi được gia cố bằng bê tông cốt thép )
4. Sân vườn:
- Khu vực sân không móng tính 50% đơn giá xây thô.
- Có móng tính 70% đơn giá xây thô. Nếu diện tích lớn ( > 40 m2 ) thì sẽ tính khác.
5. Sân thượng:
- Có mái che tính 100% diện tích
- Không mái che: bằng btct tính 50% diện tích, lát gạch tính 60%.
- Sân thượng có dàn lam bê tông, sắt trang trí (dàn phẹc – pelgolas) tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
6. Mái:
- Mái BTCT: tính 50% diện tích.
- Mái ngói (bên dưới có làm trần giả) tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
- Mái ngói kèo sắt bên dưới ko có trần tính 70% diện tích mái tính theo mặt nghiêng.( Bao gồm toàn bộ hệ khung kèo và ngói lợp ).
- Mái BTCT dán ngói (Bao gồm hệ rito và ngói lợp) tính bằng 150% - 175% diện tích mặt sàn. Hay 100% diện tích mặt mái nghiêng.
- Mái ngói trần thạch cao tính 125% diện tích mặt sàn.
- Mái tole tính 30% diện tích theo mặt nghiêng mái ( bao gồm toàn bộ phần xà gồ sắt hộp và tole lợp )
VD: Tính S mái với thông số trên hình vẽ:
S mái = 2 x 2,82 x 20 = 112,8 m2.
Hay cách tính đơn giản nhất:
Lấy S sàn x hệ số nghiêng của mái, hệ số nghiêng thông thường dao động: 1,4 – 1,5.
VD: S mái = S sàn x 1,4 = 80 x 1,4 = 112 m2.
7. Tầng hầm:
Kí hiệu A chiều cao giữa đáy tầng hầm và bề mặt vỉa hè.
- 1 < A < 1,3 m: Tính 150% diện tích
- 1,3 < A < 1,7 m: Tính 170% diện tích
- 1,7 < A < 2 m: Tính 150% diện tích
- 2m < A: Tính 250% diện tích
- Đối với tầng hầm có diện tích < 80 m2. Hệ số trên + 20% diện tích.
VD: Tính Diện Tích Xây Dựng của một ngôi nhà: 5m x 20m , 2 tầng, mái bằng.
- Móng đơn: không tính.
- Sàn tầng trệt diện tích 100m2
- Sàn tầng 2 diện tích 100m2 ( chưa tính ban công )
- Mái Thái BTCT dán ngói 100m2 x 1,5 = 150 m2.
Vậy diện tích xây dựng là 350m2.
Đơn giá thi công trọn gói ở mức vật tư khá 5,5 triệu/m2
Tổng chi phí xây dựng = 350m2 x 5,5 triệu/m2 = 1,925 tỉ.
V) Đơn Giá Xây Nhà Trọn Gói Tham Khảo:
1. Nhà Phố:
- Đơn giá nhân công xây dựng nhà 3 tầng từ 1.4-1.7 triệu/m2
- Chi phí xây nhà 3 tầng phần thô + nhân công hoàn thiện dao động từ 3,2 – 3,5 triệu/m2
- Chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói (nhà ở thường)
Vật tư trung bình: 5.000.000 đồng/m2
Vật tư khá : 5.500.000 đồng/m2
Vật tư tốt: 6.000.000 đồng/m2
2. Biệt Thự:
- Chi phí xây nhà 3 tầng phần thô + nhân công hoàn thiện dao động từ 3,5 – 4,2 triệu/m2
- Tân Cổ Điển Kiểu Pháp: phong cách tân cổ điển có chi phí xây dựng là 5,5 – 7 triệu/m2.
- Cổ Điển: phong cách cổ điển có chi phí xây dựng là 7 – 10 triệu/m2.
- Biệt Thự Lâu Đài: >= 10tr/m2.
- Hiện Đại: phong cách hiện đại có đơn giá xây dựng là 5 – 6,5 triệu/m2
VI) Có Nên Xây Nhà Trọn Gói Hay Không ?
Ưu điểm của Xây nhà trọn gói:
- Tiết kiệm thời gian, công sức, còn tiền bạc thì chưa chắc.
Nhược điểm của Xây nhà trọn gói:
- Trao hoàn toàn số mệnh của ngôi nhà của bạn cho nhà thầu nên nhà thầu bạn chọn chất lượng như thế nào thì công trình của bạn có chất lượng như thế.
- Kiến trúc của ngôi nhà của các nhà thầu xây dựng sẽ gần như không có tỉ lệ kiến trúc, công năng sử dụng, tính khoa học trong bố trí không gian... sẽ không được tốt, và nhiều ý tưởng sáng tạo như các công ty chuyên về kiến trúc.
Họ luôn thiết kế theo phong cách đơn giản, dễ thi công hay khó phù hợp với năng lực thi công của họ mà thôi.
Nếu bạn thực sự là một người yêu thích những không gian sáng tạo, mang nhiều cảm xúc, sống trong không gian được tính toán khoa học, chan hòa cùng thiên nhiên thì ngôi nhà bạn nên được thiết kế bởi các Kiến Trúc Sư giàu kinh nghiệm và kiến thức.
Lời Khuyên khi xây nhà trọn gói:
Trọn gói cũng được nhưng lưu ý là:
1. Về mặt kết cấu và kiến trúc phải thật chi tiết, phải rõ từng quy cách một (qui cách nối thép, mác bê tông, mác gạch, hệ cửa, cao độ từng khu vực một.....).
2. Về chất lượng vật liệu: phải ghi rõ trong phụ lục HĐ về quy cách, nguồn gốc, mã số.... ví dụ gạch lát 60×60 cm của hãng X, mã hiệu 12345 loại 1, bê tông hãng Y đá 1x2 mác 400, cáp điện hãng Z, bồn cầu màu gì hãng K mã hiệu 6789....
3. Phạm vi công việc: ghi rõ trọn gói là đến đâu. Nhiều nhà thầu chày cối rằng tôi ko lắp lan can, tôi không lắp bếp và thiết bị vệ sinh.... Đừng để nhà thầu thỏa thuận phát sinh bằng miệng, phải có giấy tờ và chốt chi phí trước khi làm.
Cuối cùng là nên thuê giám sát, đừng ngại tốn kém khâu này. Giám sát giúp nhà thầu thi công đúng kỹ thuật và kiểm tra vật liệu đầu vào, kiểm tra khối lượng phát sinh (nếu có). Giám sát phải là người đáng tin để tránh trường hợp móc lối với nhà thầu.
Đọc Ngay: Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng
Xu hướng xây nhà hiện nay:Thuê các Công ty Kiến Trúc thiết kế để công trình đạt được yếu tố về kiến trúc tốt nhất.
Gọi các nhà thầu vào chào thầu theo gói Hoàn thiện phần thô + nhân công hoàn thiện. Mục đích để nhận được giá chào thầu tốt, và tìm ra công ty xây dựng chuyên nghiệp, uy tín, kinh nghiệm.
Còn phần hoàn thiện nhà (gạch,sơn nước,thiết bị vệ sinh,đèn....) mình trực tiếp đi mua cho thầu làm sẽ tiết kiệm rất nhiều, chủ động theo ý mình
Như bạn có thể thấy các dự án lớn về nhà ở cao cấp, resorts, khách sạn... của Vinhomes, dự án Phú Mỹ Hưng... đều thuê các Công ty, cá nhân Kiến Trúc Sư để thiết kế, như vậy mới tạo được cảnh quan, không gian sống tốt nhất.
Còn khi thi công họ sẽ đấu thầu để nhận được đơn giá xây dựng tốt, cũng như so sánh tìm ra nhà thầu tốt nhất. Sau đó họ sẽ mở thầu để tìm các đối tác thi công.
Tại sao lại chọn gói hoàn thiện phần thô + nhân công hoàn thiện:
- Khi công ty Kiến Trúc giám sát quyền tác giả, nếu nhà thầu sai phạm họ sẽ phải sửa chữa, đập bỏ...chứ không thể lái chủ đầu tư được. và mọi sai phạm nhà thầu hoàn toàn phải chịu trách nhiệm.
- Các phần hoàn thiện nhà (gạch, sơn nước, thiết bị vệ sinh, đèn, cửa....) mình trực tiếp đi mua cho thầu làm sẽ tiết kiệm rất nhiều, chủ động theo ý mình.
